Wenn Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile, denn diese Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar sind, werden vom Finanzamt zu Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Umdeutung bewirkt, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Gebäudeabschreibung von in der Regel 2 % pro Jahr steuermindernd auswirken.
Kürzlich wollten drei Vermieter vor dem Bundesfinanzhof (BFH) den Sofortabzug ihrer Aufwendungen durchsetzen. Sie hatten Immobilien erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instand gesetzt. Sie machten geltend, dass jedenfalls die Kosten für reine Schönheitsreparaturen wie für das Tapezieren und Streichen von Wänden, Bädern, Heizkörpern, Türen und Fenstern nicht zu den Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der 15-%-Regelung gehören und daher sofort abziehbar sind.
Der BFH entschied jedoch, dass auch Schönheitsreparaturen zu den Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen gehören, da der Gesetzgeber eine typisierende Regelung geschaffen hat. Hierzu gehören nach Gerichtsmeinung auch Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (vermietbar) machen und es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierung).
Hinweis: Vermieter sollten vor umfangreichen Sanierungsmaßnahmen prüfen, ob die 15-%-Grenze voraussichtlich überschritten wird; bei den Baukosten sollten sie unbedingt einen Sicherheitszuschlag einrechnen. Um den sofortigen Werbungskostenabzug zu erhalten, kann es sich beispielsweise anbieten, umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in einer günstigeren Bauausführung zu beauftragen oder erst nach Ablauf einer Dreijahresfrist in Angriff zu nehmen.