Ferienimmobilien: Wann liegt eine Einkünfteerzielungsabsicht vor?

In Zeiten niedriger Zinsen kehren Anleger den klassischen Sparformen wie Sparbüchern und Festgeldern zunehmend den Rücken und schauen sich nach ertragreicheren Anlageformen um. Im Immobiliensegment fällt die Wahl mitunter auf den Kauf von Ferienwohnungen und -Häusern. Wer hier vorrangig auf steuerfreie Wertsteigerungen der Immobilie setzt und durch die laufende Vermietung steuerliche Vermietungsverluste produziert, muss den Fiskus zunächst von seiner Einkünfteerzielungsabsicht überzeugen, damit die Minusbeträge steuerlich anerkannt werden. Der Bundesfinanzhof weist nun darauf hin, dass die Einkünfteerzielungsabsicht bei teilweiser Selbstnutzung des Feriendomizils schwerer nachzuweisen ist als bei einer durchgehenden Vermietung. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung muss wie folgt unterschieden werden:

– Wird die Ferienwohnung bzw. das Ferienhaus ausschließlich an Feriengäste vermietet (und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten) und wird die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienunterkünften nicht erheblich unterschritten (= um mindestens 25 %), so soll der Fiskus davon ausgehen, dass der Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht hat. In diesem Fall liegen die Hürden für die steuerliche Anerkennung von Vermietungsverlusten somit recht niedrig.

– Sind die vorgenannten Voraussetzungen nicht erfüllt, weil sich der Vermieter beispielsweise die zeitweise Selbstnutzung seines Feriendomizils vorbehalten hat, muss er sein Finanzamt durch eine – regelmäßige 30 Jahre umfassende – Prognoseberechnung von seiner Einkünfteerzielungsabsicht überzeugen, damit die Verluste anerkannt werden. Nach der ständigen Rechtsprechung muss diese „Nachweishürde“ vom Vermieter bereits genommen werden, wenn er sich eine Selbstnutzung im Vertag mit der Vermietungsorganisation lediglich vornehalten, eine Selbstnutzung tatsächlich aber gar nicht stattgefunden hat.

Hinweis: Wer den Kauf einer Ferienimmobilie plant, sollte frühzeitig unseren steuerfachkundigen Rat einholen. Wir können von vorneherein hinwirken, dass die Rahmenbedingungen der Vermietung optimal ausgestaltet werden (etwa indem die Vermietung einem nicht nahestehenden Vermittler übertragen wird und eine Eigennutzung im Vermittlungsvertrag gezielt ganzjährig ausgeschlossen wird).