Vor mehr als 16 Jahren verlängerte der Gesetzgeber die Spekulationsfrist für private Grundstücksveräußerungsgeschäfte von zwei auf zehn Jahre. Nun hat das Bundesfinanzministerium (BMF) neue Grundsätze zur Aufteilung des Veräußerungsgewinns bei Grundstücksverkäufen formuliert, die nach dem 31.03.1999 (Verkündung der Neuregelung) stattgefunden haben und bei denen die zweijährige Spekulationsfrist bereits vor dem 01.04.1999 abgelaufen war.

Seit 2010 ließ das BMF für diese Geschäfte eine Aufteilung zu: Veräußerungsgewinne wurden in einen bis zum 31.03.1999 entstandenen nicht steuerbaren und einen nach dem 31.03.1999 eingetretenen steuerbaren Wertzuwachs aufgeteilt. Vereinfachend konnte der steuerbare Wertzuwachs linear nach dem Verhältnis ermittelt werden, in dem die Besitzzeit nach dem 31.03.1999 zur Gesamtbesitzzeit stand (monatsweise).

Beispiel: Herr A verkauft ein unbebautes Grundstück aus seinem Privatvermögen nach einer Haltedauer von 31 Monaten mit einem Wertzuwachs von 50.000 €. Die Haltedauer nach dem 31.03.1999 betrug vier Monate. Bei der Einkommensteuerfestsetzung ist daher lediglich ein Gewinn von 6.452 € (4/31tel) anzusetzen.

Aufgrund der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat das BMF seine Vereinfachungsregelung nun um dem Zusatz ergänzt, dass Sonderabschreibungen, erhöhte sowie lineare und degressive Absetzung für Abnutzungen bei der Aufteilung dem Zeitraum zugeordnet werden müssen, in dem sie steuerlich abgezogen worden sind. Vor dem 01.04.1999 vorgenommene Abschreibungen können bei der Berechnung des steuerbaren Veräußerungsgewinns fortan also ausgeklammert werden. Nach einer neuen Beispielrechnung des BMF wird zunächst der Wertzuwachs ermittelt, der sich über die gesamte Haltedauer der Immobilie ergeben hat (Veräußerungserlös abzüglich ursprünglicher Anschaffungskosten). Dieser Wert wird mit dem Anteil angesetzt, den die Haltedauer ab dem 01.04.1999 an der Gesamthaltedauer hat. Das Ergebnis wird anschließend um die Abschreibungsbeträge erhöht, die der Immobilieneigentümer nach dem 01.04.1999 beansprucht hat, so dass sich der steuerbare Veräußerungsgewinn ergibt.

Hinweis: Das BMF wendet die neue Berechnungsmethode in allen offenen Fällen an. Als Grundstückseigentümer können Sie Abschreibungen, die Sie vor der gesetzlichen Neuregelung vorgenommen haben, also aus der Berechnung des steuerbaren Veräußerungserlöses ausklammern, sofern die zugrundeliegende Steuerfestsetzung verfahrensrechtlich noch änderbar ist.