Wenn Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile: Die Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abzieh- bar sind, werden vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Hinweis: Diese Umdeutung führt dazu, dass sich die In- standsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % oder 2,5 % pro Jahr steuermindernd auswirken. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich.
Um die Überschreitung der 15-%-Grenze zu vermeiden, sollten Vermieter vorab berechnen, wie hoch der maximale Instand- haltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb ausfallen darf, um den sofortigen Werbungskostenabzug nicht zu gefährden.
Hinweis: Aufgrund der Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten kann es günstiger sein, größere Reno- vierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Ab- lauf der Dreijahresfrist durchzuführen und direkt nach dem Kauf nur die notwendigsten Sanierungen an einer Immobilie vorzunehmen. Durch den sofortigen Werbungskostenabzug wird häufig eine hohe Steuerersparnis erreicht, die wiederum neue Investitionsspielräume schafft. Aber auch nach Ablauf der Dreijahresfrist können sehr umfangreiche Sanierungsmaßnahmen noch zu Herstellungskosten führen, nämlich wenn beim Gebäude eine sogenannte Hebung des Standards erreicht wird.