Einheitlicher Erwerbsvorgang: Unkenntnis schützt nicht vor höherer Steuer!

Sofern Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, können Sie nicht blind darauf vertrauen, dass Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Bodenwert anfällt. Denn auch die Bauerrichtungskosten können der Steuer unterliegen, wenn zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht (sogenannter einheitlicher Erwerbsgegenstand).

Beispiel: Herr Meier erwirbt in NRW ein Grundstück für 100.000 € und lässt es mit einem Haus bebauen (Baukosten: 250.000 €). Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer zunächst nur auf den reinen Grundstückswert (5 % von 100.000 € = 5.000 €). Nachdem es erfährt, dass Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer den Verkauf und die Bebauung aus einer Hand angeboten hatten, geht es von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand aus. Daher bezieht es die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage ein und erhöht die Steuer um 12.500 € ( 5 % von 250.000 €).

Bislang hatte der Bundesfinanzhof (BFH) für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsvorgangs vorausgesetzt, dass die Zusammenarbeit auf der Veräußererseite für den Grundstückserwerber objektiv erkennbar war. In einem neuen Urteil entschied er jetzt, dass die Bauerrichtungskosten auch dann der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn der Erwerber die Kooperation nicht erkennen konnte. Denn entscheidend ist für die Bundesrichter allein, dass ein Zusammenwirken der Personen auf der Veräußererseite aufgrund äußerer Merkmale objektiv festgestellt werden kann. Was der Erwerber selbst erkennen oder nicht erkenen konnte, ist somit unerheblich.

Hinweis: Das Finanzamt kann also auch dann Grunderwerbsteuer auf die Bauerrichtungskosten berechnen, wenn die Veräußererseite im Verborgenen zusammengearbeitet hat und der Grundstückskäufer unwissentlich davon ausgegangen ist, dass er ein unbebautes Grundstück erwirbt und anschließend eigenverantwortlich bebaut.