Gemischt genutzte Gebäude: Vorsteuer muss nach der Fläche aufgeteilt werden

Vermieter gemischt genutzter Gebäude, die diese teils steuerfrei (z. B. für private Wohnzwecke) und teils steuerpflichtig (z. B. für gewerbliche Zwecke) vermieten, sind daran interessiert, einen möglichst hohen Vorsteuerbetrag aus den Herstellungskosten eines Gebäudes abzuziehen. Da ein Vorsteuerabzug aber nur für steuerpflichtige Ausgangsumsätze möglich ist, kommt der Aufteilung der Vorsteuer eine besondere Bedeutung zu.

Kürzlich hat ein Vermieter eines Wohn- und Geschäftshauses vor dem Bundesfinanzhof (BFH) versucht, den abziehbaren Vorsteuerbetrag anhand der erzielten Umsätze zu ermitteln. Er stellte die Umsätze aus der steuerfreien Vermietung von Privatwohnungen (152.000 €) und die aus der steuerpflichtigen Vermietung von Geschäftsräumen (179.000 €) gegenüber und ermittelte so einen abziehbaren Vorsteueranteil von 54,07 %. Das Finanzamt erklärte jedoch, dass die Vorsteuer anhand der vermieteten Fläche aufgeteilt werden muss. Da die Geschäftsräume 34,4 % der Gesamtfläche umfassten, gewährte das Amt nur insoweit den Vorsteuerabug. Der BFH bestätigte diese flächenbezogene Vorsteueraufteilung nun und erklärte, dass die entsprechende gesetzliche Regelung mit dem Unionsrecht vereinbar ist.

Hinweis: Nach dem Umsatzsteuergesetz hat der Flächenschlüssel seit 01.01.2004 Vorrang vor dem Umsatzschlüssel.

Laut BFH teilt ein objektbezogener Flächenschlüssel die Vorsteuer präziser auf als der sogenannte Pro-rata-Satz, der sich auf die Gesamtumsätze des Unternehmens bezieht.

Hinweis: Nach dem Urteil gilt der Vorrang des Flächenschlüssels aber nur für solche Vorsteuerbeträge, die einer Berichtigung nach §15a des Umsatzsteuergesetzes unterliegen (z. B. Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten von Wirtschaftsgütern).