Sofern Sie ein Vermietungsobjekt veräußern und das Anschaffungsdarlehen nicht komplett durch den Verkaufserlös tilgen können, dürfen Sie die Schuldzinsen für den stehengebliebenen Darlehensteil in den Jahren nach dem Verkauf als Werbungskosten abziehen (nachträglicher Schuldzinsenabzug). Dies galt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) jedenfalls dann, wenn das Mietobjekt innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert wurde (steuerbare Veräußerung). In einer neuen Entscheidung hat das Gericht den nachträglichen Schuldzinsenabzug auch für solche Fälle zugelassen, in denen der Verkauf erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist erfolgt (nicht steuerbare Veräußerung).
Hinweis: Bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist muss der Wertzuwachs der Immobilie (Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Veräußerungskosten) als sonstige Einkünfte versteuert werden. Außerhalb der Frist unterliegt er keinem Steuerzugriff.
Im Urteilsfall hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ein Mehrfamilienhaus nach mehr als zehn Jahren veräußert und das ursprüngliche Anschaffungsdarlehen nicht komplett durch den Verkaufspreis tilgen können. Der BFH ließ den nachträglichen Schuldzinsenabzug grundsätzlich zu, erklärte allerdings, dass dieser wie in Fällen einer steuerbaren Veräußerung nur für denjenigen Darlehensteil möglich ist, der nicht durch den Verkaufserlös getilgt werden kann. Auch Schuldzinsen für Refinanzierung- oder Umschuldungsdarlehen, mit denen ein stehengebliebenes Anschaffungsdarlehen umgeschuldet wird, können grundsätzlich steuerlich abgezogen werden. Allerdings nur soweit deren Darlehensvaluta nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und sich die Umschuldung im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt. Da dieser Aspekt im Urteilsfall noch einer weitergehenden Klärung bedurfte, traf der BFH keine abschließende Entscheidung, sondern verwies den Fall zurück an das Finanzgericht.