Muss ein privater Vermieter nach dem Verkauf eines Mietobjekts weiterhin ein „stehengebliebenes“ Darlehen bedienen, mit dem er ursprünglich die Anschaffungskosten der veräußerten Immo- bilie finanziert hat, können die fortlaufenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünf- ten absetzbar sein. Ist der Verkauf des Hauses bzw. der Woh- nung ein privates Veräußerungsgeschäft, weil dieser innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist, dürfen die Schuld- zinsen nach der neueren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) auch nach dem Verkauf weiterhin als Werbungskosten im Vermietungsbereich abgezogen werden. Ein Abzug ist jedoch nur dann möglich, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Darle- henstilgung ausgereicht hat (Grundsatz der vorrangigen Schul- dentilgung).

Sofern der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulations- frist erfolgt ist, muss wie folgt unterschieden werden:

  • Wurde der Verkaufserlös für die Anschaffung einer neuen Ein- kunftsquelle (z.B. eines neuen Mietobjekts) genutzt, steht das Darlehen in einem neuen Veranlassungszusammenhang mit eben dieser Einkunftsquelle, so dass ein Kostenabzug bei ihr möglich ist.
  • Schafft der Vermieter mit dem Erlös keine neue Einkunfts- quelle an, gilt wieder der Grundsatz der vorrangigen Schul- dentilgung. Es muss also betrachtet werden, ob der Erlös zur Schuldentilgung ausgereicht hätte. Nur die Schuldzinsen für den nichttilgbaren Darlehensteil sind weiterhin abzugsfähig.

In einem aktuellen Urteil hat der BFH nun erneut bekräftigt, dass diese großzügigen Abzugsgrundsätze nicht für Altfälle gel- ten: Wurde das Haus bzw. die Wohnung vor dem 01.01.1999 ver- äußert, dürfen Schuldzinsen nach dem Verkauf nicht mehr als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden. In diesem Fall greifen noch die alten Rechtsprechungsgrundsätze, nach de- nen nachlaufende Schuldzinsen nicht mehr in einem wirtschaft- lichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften stehen, sondern eine Gegenleistung für eine Kapitalüberlassung im privaten Vermögensbereich sind.