,, Geteiltes Leid ist halbes Leid“ – nach dieser Devise machen Vermieter die Vermietungsverluste ihrer Immobilien in der Regel in ihrer Einkommenssteuererklärung geltend. Denn erkennt das Finanzamt die Einbußen an, schmerzen sie nicht mehr allzu stark, da sie zumindest die eigene Steuerlast drücken. Ein Verlustabzug gelingt allerdings nur, wenn der Vermieter nachweislich eine Einkünfteerzielungsabsicht mit seinem Mietobjekt verfolgt. Wann eine solche vorliegt, hat nun das Bayrische Landesamt für Steuern (BayLfSt) in einem ausführlichen Leitfaden zusammengefasst. Die wichtigsten Punkte in der Übersicht:
- Bei einer auf Dauer angelegte Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters auszugehen (auch bei verbilligter Wohnraumüberlassung). Diese Vermutung gilt aber nicht bei Vermietung von Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken.
- Eine Vermietung ist auf Dauer angelegt, wenn sie bei Vermietungsbeginn ersichtlich keiner Befristung unterliegt.
- Gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spricht es, wenn ein Objekt nur befristet vermietet wird. der Vermieter ein noch nicht vermietetes Grundstück gleichzeitig zum Verkauf anbietet, er eine nur kurz laufende Fremdfinanzierung abgeschlossen hat, das Objekt nach der Anschaffung bzw. Herstellung zeitnah veräußert bzw. selbst nutzt (in der Regel innerhalb von fünf Jahren) oder es außergewöhnlich lange renoviert (mehr als fünf Jahre).
- Bei der Vermietung einer Ferienwohnung unterstellt das Finanzamt eine Einkünfteerzielungsabsicht, wenn der Vermieter diese ausschließlich an Feriengäste abgibt und nicht selbst nutzt. Eine ausschließliche Vermietung liegt vor, wenn die Wohnung an mindestens 75 % der ortsübliche Vermietungstage tatsächlich vermietet wird. Erreichen die Vermietungstage nicht die 75-%-Quote oder hat sich der Vermieter die Selbstnutzung vorbehalten, fordert das Finanzamt von ihm eine sogenannte Überschussprognose an und prüft anhand dieser, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
- Bei leerstehenden Immobilien müssen die Finanzbehörden stets prüfen, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
Hinweis: Vermieter tragen gegenüber ihrem Finanzamt die Beweislast für ihre Einkünfteerzielungsabsicht. Daher sollten sie an den Argumenten interessiert sein, die für und gegen diese Absicht sprechen. Wer sich zu dieser Frage informieren will, kann weitere Details im Leitfaden des BayLfSt nachlesen (www.lswb.de, Rubrik: News & Infos).